近年來，隨著國內(nèi)外利率走勢變化與匯率波動，境內(nèi)資產(chǎn)組合已不能完全滿足保險資金多元化配置需求。險資正在積極探求“走出去”之路，摸索境外不動產(chǎn)投資模式，尋找在產(chǎn)品期限、收益水平、風險特點上與保險資金組合配置相匹配的不動產(chǎn)資產(chǎn)，并總結(jié)已開展的償試性不動產(chǎn)投資在地域選擇、法律、稅務及境內(nèi)外機構(gòu)間合作等方面的經(jīng)驗，以實現(xiàn)風險可控、收益合理的險資境外不動產(chǎn)投資目標。
據(jù)了解，為促進險資不動產(chǎn)投資在新形勢下的穩(wěn)健發(fā)展，目前保監(jiān)會正著手啟動優(yōu)化不動產(chǎn)投資管理機制的調(diào)研工作?；诤暧^經(jīng)濟發(fā)展、政策研究推進及實踐經(jīng)驗交流的背景，中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會（以下簡稱“協(xié)會”）10月30日在北京舉辦了“險資境外不動產(chǎn)投資圓桌論壇”，以聚焦需求、總結(jié)經(jīng)驗、解決問題、探求合作、促進發(fā)展。
協(xié)會執(zhí)行副會長兼秘書長曹德云、副秘書長陳國力，中國保監(jiān)會資金部市場監(jiān)管處處長賈飆，安邦資產(chǎn)、國壽投控、太平資產(chǎn)、平安人壽等48家保險機構(gòu)，觀韜、天元等4家律師事務所以及戴德梁行、盛景網(wǎng)聯(lián)2家專業(yè)機構(gòu)近100人參加了會議。
安邦資產(chǎn)副總經(jīng)理馮偉、國壽投控副總經(jīng)理劉暉、北京觀韜律所合伙人王陽律師和戰(zhàn)永紅律師分別做了題為“共創(chuàng)共享共贏—從華爾道夫案例看安邦的投資理念”、“保險資金境外不動產(chǎn)投資案例分析”、“保險資金境外不動產(chǎn)投資政策環(huán)境分析及項目投資風險管理”的引導發(fā)言。論壇主持人及引導發(fā)言嘉賓與參會人員就境外不動產(chǎn)投資的熱點、難點問題展開了互動與交流。
發(fā)言嘉賓認為，不動產(chǎn)投資按投資方式不同，可分為直接投資和間接投資兩大類，其中，間接投資主要指以不動產(chǎn)基金、REITs等為代表的金融產(chǎn)品投資。不動產(chǎn)投資抗通脹作用明顯，且與其他類型資產(chǎn)的收益相關(guān)性較低，有利于分散風險，險資配置境外不動產(chǎn)則可以有效分散宏觀經(jīng)濟風險、對沖匯率風險。但在具體選擇項目時，境外投資不動產(chǎn)相比境內(nèi)投資有其特別需要考慮之處，比如，所在國家經(jīng)濟周期情況、項目區(qū)位、現(xiàn)金流收益、資本升值空間、當?shù)胤伞⒍悇?、甚至物業(yè)采光權(quán)等方面，都應全面考慮。同時，針對不同項目，需要界定單體投資還是合作投資更有利于實現(xiàn)投資目標。
2014年安邦收購華爾道夫酒店時，正值美國經(jīng)濟復蘇勢頭顯現(xiàn)和美元資產(chǎn)升值預期良好，酒店本身有著獨特的政治品牌價值和濃厚的歷史文化底蘊，其優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營情況和發(fā)展目標保證了項目的投資回報與升值空間。馮偉重點介紹了華爾道夫收購案的背景、投資決策關(guān)鍵點、收購過程中遇到的挑戰(zhàn)與應對策略。他表示，境外投資不可避免地會碰到陌生的法律、監(jiān)管、交易及文化環(huán)境等挑戰(zhàn)，針對這些問題，馮偉分享了安邦應對各項挑戰(zhàn)的策略。他指出，“共創(chuàng)、共享、共贏”是安邦貫徹的投資理念，安邦通過為投資標的創(chuàng)造價值、與合作機構(gòu)共享資源、把握投資方向以支持實體經(jīng)濟發(fā)展等策略實現(xiàn)投資核心理念、優(yōu)化資產(chǎn)配置、實現(xiàn)良好投資回報。
國壽近年來成功投資的案例分別包括位于英國倫敦金絲雀商務區(qū)、倫敦金融城的兩個辦公樓項目以及位于美國波士頓海港區(qū)的一個綜合體開發(fā)項目，這三個項目在物業(yè)類型、投資時機選擇、交易方式、盡職調(diào)查內(nèi)容、稅務優(yōu)化措施、境外融資方案以及風險防范等方面各具特點。劉暉在發(fā)言中首先提煉了境外不動產(chǎn)投資的重要理論概念，包括投資指標、投資特點、投資意義等；其次，她介紹了包括周期趨勢、區(qū)域選擇以及城市選擇在內(nèi)的境外不動產(chǎn)投資的時機判斷要點，并在此基礎上重點介紹了國壽三個投資案例的特性問題與處理方法。在概念介紹和案例共享的基礎上，劉暉建議，保險機構(gòu)應加強合作，采取直接投資和間接投資相結(jié)合的路徑來投資海外不動產(chǎn)，大型保險公司可分享投資機會、其他保險公司可選擇跟投。同時，可以通過組建境外投資基金的方式募集資金，幫助中小保險公司以便捷的方式參與全球不動產(chǎn)配置。
王陽律師和戰(zhàn)永紅律師分別介紹了保險資金境外投資不動產(chǎn)的行業(yè)監(jiān)管環(huán)境概況、中國企業(yè)境外投資審批制度改革解讀、不動產(chǎn)投資的風險提示及關(guān)注要點，以及境外投資項目風險管理建議。
與會人員在會上的互動交流過程中，達成了以“合作”為核心的境外不動產(chǎn)投資觀念，倡導通過行業(yè)合作，形成行業(yè)合力、提升行業(yè)影響力、增強行業(yè)競爭力的理念。其一是在項目投資實踐中可探索合作投資、設立產(chǎn)品等方式共享項目資源、參與全球不動產(chǎn)配置；其二是共享投資經(jīng)驗，不同保險機構(gòu)“走出去”的實踐具備一定的可復制性，行業(yè)內(nèi)進行良好的經(jīng)驗交流與共享，有利于險資優(yōu)化全球資產(chǎn)配置、提升在國際市場中的話語權(quán)。
與會人員希望在保監(jiān)會啟動優(yōu)化不動產(chǎn)投資管理機制調(diào)研的背景下，保險行業(yè)利用此次良好的政策制定契機，在相關(guān)辦法修訂時重點考慮境內(nèi)外不動產(chǎn)投資政策區(qū)別，并希望新法規(guī)可在一定程度上解決目前問題較為集中的不動產(chǎn)持有期限、投資方式、融資方式、投資標的范圍與投資方法等事項。
此外，與會人員還希望協(xié)會在此圓桌論壇基礎上，繼續(xù)分層次舉辦相關(guān)專項問題的深度交流圓桌論壇，并建議協(xié)會調(diào)動行業(yè)資源，在保監(jiān)會修訂新規(guī)后，啟動境外不動產(chǎn)投資中介機構(gòu)和合作對象黑白名單制，組織力量研究境外不動產(chǎn)投資現(xiàn)存問題和未來投資方向與方式。
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